В последние два десятка лет в Объединённых Арабских Эмиратах происходит быстрый экономический рост. Страна превратилась в региональный финансовый хаб и центр деловой активности: многие международные корпорации открыли свои штаб-квартиры в Дубае и Абу-Даби.
Спрос со стороны иностранных инвесторов и экспатов привёл к увеличению масштабов строительства жилых и коммерческих зданий. Самая значительная динамика наблюдалась в сегменте элитных апартаментов и вилл. Арендная плата за офисные помещения класса А в 4-м квартале 2022 года выросла в Дубае на 21% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года. Для некоторых жителей арендная плата увеличилась более чем на 50% – и при этом находятся люди, готовые заплатить такую цену.
Только в феврале 2023 года в том же Дубае было заключено 8515 сделок на рынке жилой недвижимости, что на 43% больше, чем в прошлом году. В некоторых районах Дубая аренная плата по сравнению с 2021 годом удвоилась. В среднем стоимость продаж в феврале 2023 года выросла на 11,5%, если сравнивать с прошлым годом.
Аналитики утверждают, что в этом году рост цен продолжится, поскольку интерес к покупке недвижимости в ОАЭ среди иностранных инвесторов не ослабевает. Увеличение числа инвестиций и строящихся объектов на рынке жилой и коммерческой недвижимости свидетельствуют о том, что Арабские Эмираты по-прежнему являются надёжной гаванью для капиталов.
Кроме всего прочего, Дубай уверенно соревнуется с крупнейшими мегаполисами мира, предлагая столь же высокий, если даже не более высокий, уровень жизни. Этот мегаполис стал оазисом стремительно развивающейся экономики ОАЭ – не в последнюю очередь благодаря выгодному расположению на берегу Персидского залива. Это географическое преимущество превращает его в один из крупнейших торговых портов мира и идеальное место для локации бизнеса.
Какие есть плюсы владения недвижимостью в стране
Рынок недвижимости ОАЭ в настоящее время считается одним из самых привлекательных в регионе, что делает его главным направлением для инвестиций. Кроме того, иностранных граждан привлекает жизнь в таком невероятно красивом и богатом государстве, как ОАЭ. Покупка недвижимости здесь предоставляет массу преимуществ.
Наиболее существенными из них являются отсутствие налогов на приобретение недвижимости и стремительно растущие цены. В Дубае можно купить апартаменты на стадии строительства, так называемый “off plan”, и через 2 года продать как минимум на 25% дороже. Готовую недвижимость также можно сдавать в аренду: она принесёт около 6% в год даже без учёта постоянно растущих цен. Доходность элитной недвижимости может составлять 10-15%.
Сравните доход от сдачи недвижимости в аренду в Дубае и в крупнейших мегаполисах мира:
- Дубай – 5,8%
- Нью-Йорк – 3,91%
- Лондон – 3,21%
- Сингапур – 2,83%
- Гонконг – 2,82%
Ещё один огромный плюс – отсутствие налогов. Здесь нет налога на владение недвижимостью или на доходы от сдачи её в аренду, налогов на наследство, на прирост капитала, на доходы физических лиц. Ставка НДС в Арабских Эмиратах равняется 5%. Конечно, в случае обладания недвижимостью придётся платить муниципальные сборы и нести расходы на коммунальные услуги; тем не менее, привычные большинству россиян налоги в ОАЭ действительно отсутствуют.
Многих привлекает и возможность получить ВНЖ ОАЭ при покупке недвижимости. По так называемой программе «Золотая виза» к настоящему времени выдано более 150 000 виз. Если иностранный инвестор приобретает один или несколько объектов недвижимости в стране на сумму не менее 2-х миллионов дирхамов, то ему предоставляется вид на жительство сроком на 5 лет. При этом он может выступить в роли спонсора для своего супруга (супруги) и детей и спонсировать визу для домашних работников. Резидентская виза в ОАЭ при покупке недвижимости привлекательна ещё и тем, что позволяет пребывать за пределами страны дольше стандартного ограничения в 6 месяцев.
Как купить недвижимость на вторичном рынке
Несмотря на то, что покупка недвижимости от застройщика имеет свои преимущества, некоторые покупатели предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке. Во-первых, приобретаемую «с рук» недвижимость можно сразу увидеть и оценить. Во-вторых, её можно сразу же использовать. В-третьих, для готовой недвижимости гораздо проще сделать прогноз рентабельности – и напротив, перспективы строящегося объекта в новом микрорайоне оценить всегда сложнее.
Если вы задумываетесь о приобретении «вторички», то первым делом вам необходимо нанять ответственного и грамотного агента, хорошо ориентирующегося на местном рынке недвижимости. Это крайне важно, поскольку даже апартаменты премиум-класса могут оказаться низколиквидными или даже проблемными из-за некоторых юридических обстоятельств.
На первом этапе сделки стороны оговаривают условия продажи. Это пока даже не сделка, а предварительная договорённость, однако она приобретает юридическую силу после подписания соглашения о продаже – так называемого Меморандума о взаимопонимании (MOU). Официальный бланк документа можно загрузить с сайта Земельного Департамента Дубая (DLD): он называется “contract F”.
В качестве подтверждения обязательств покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта. По правилам, принятым в ОАЭ, передача права собственности должна осуществиться в течение 30 дней после подписания сторонами MOU. Продавец должен получить у застройщика сертификат об отсутствии претензий – NOC. В этом документе указывается, что объект недвижимости находится в надлежащем состоянии, а продавец не имеет никаких задолженностей за обслуживание или неоплаченных штрафов.
Какие документы необходимо предоставить
От покупателя не требуется ничего, кроме загранпаспорта. Если он уже является резидентом ОАЭ, то потребуются удостоверение личности Emirates ID и документ, подтверждающий адрес проживания (обычно для этой цели используется счёт за коммунальные услуги). Если сделку проводит представитель покупателя, то потребуется нотариально заверенная доверенность.
При оформлении сделки заполняются договора форм A и B между покупателем и продавцом. К ним прикладываются Меморандум о взаимопонимании (MOU) и сертификат об отсутствии претензий (NOC).
Покупатель предоставляет следующие чеки:
- Чек об оплате покупки недвижимости
- Чек в адрес Земельного Департамента Дубая на сумму 4% от стоимости сделки
- Комиссия агенту в размере 2% от цены продажи
- Оплата регистрации: 2100 дирхамов при цене объекта до 500 тысяч дирхамов и 4200 дирхамов, если стоимость недвижимости превышает 500 тысяч
Продавец возвращает покупателю залог в размере 10%, полученный при подписании Меморандума о взаимопонимании.
Закон о совместной собственности
Несколько лет назад в Дубае был принят Закон № 6 от 2019 года о регулировании недвижимости, находящейся в совместной собственности. Он заменил действовавший ранее Закон № 27 от 2007 года «О совместной собственности».
Каковы ключевые элементы этого закона?
- Ассоциации Собственников (OA) прекращают существование, а вместо них появляется «Управляющий агент» (управляющая компания), которая будет нести ответственность за управление совместной собственностью.
- Правление управляющей компании назначается RERA и состоит максимум из 9 собственников-резидентов. Правление осуществляет только консультативные функции.
- Управляющий агент обязан заключать любые договоры в отношении совместной собственности и оформлять страховку, а также предоставлять банковскую гарантию на сумму, которую определяет DLD.
- Совместная собственность делится на 3 категории: 1) мегапроекты; 2) гостиничные проекты; 3) простая совместная собственность. Управление каждым типом совместной собственности осуществляется по отдельным правилам.
- Закон устанавливает процедуры взимания платы за обслуживание и платы за использование, а также порядок продажи недвижимости в случае неоднократных неплатежей.
- На управляющего агента могут быть наложены штрафы в размере до 1 млн. дирхамов за первое нарушение и 2 млн дирхамов – за последующие.
Роль DLD в рамках этого закона заключается в создании реестра объектов недвижимости, находящихся в совместной собственности. Реестр включает информацию об именах владельцев, о членах правления, а также о застройщике и проектировщике объекта. DLD определяет долю затрат на техническое обслуживание, которая подлежит уплате каждым из владельцев. DLD также обязывает всех застройщиков чётко определять зоны общего пользования в здании.
RERA утверждает размер платы за эксплуатацию и техническое обслуживание объектов общего пользования, которую может взимать управляющая компания. Она также отвечает за проверку качества управления и обслуживания объектов недвижимости, находящихся в совместном владении. Управляющая компания обязана каждые 6 месяцев предоставлять в RERA отчёты. RERA, в свою очередь, может в любое время запросить у неё информацию о доходах и расходах. Если управляющая компания выполняет свою работу ненадлежащим образом, то RERA может её отстранить и назначить другую управляющую компанию.
Что еще важно знать о покупке недвижимости
После покупки, если речь идёт о Дубае, нужно посетить ближайший офис DEWA и зарегистрироваться как новый собственник, чтобы вам подключили электричество и воду. В ряде случаев необходимо также заключить договор с компанией, предоставляющей услуги кондиционирования. Некоторые здания в ОАЭ имеют автономную систему кондиционирования.
Ниже приведены тарифы DEWA за подключение – они применяются только к резидентам, граждане ОАЭ за воду и электричество не платят:
- Квартира или офис: возвращаемый депозит в размере 2000 дирхамов плюс плата за повторное подключение – 100 дирхамов и за инструктаж нового клиента – 30 дирхамов.
- Вилла: возвращаемый депозит в размере 4000 дирхамов. Плата за повторное подключение и инструктаж такая же, как для квартиры – 100+30 дирхамов.
Каждое здание имеет свою управляющую компанию. Каждый новый собственник недвижимости в многоквартирном доме обязан вносить плату за обслуживание за год вперёд. Деньги, собранные компанией, направляются на содержание мест общего пользования.
Плата за обслуживание может варьироваться в довольно широком диапазоне в зависимости от типа недвижимости, её местоположения, площади и других характеристик. В Дубае средняя цена составляет от 15 до 50 дирхамов за квадратный фут (0,09 квадратного метра).
Поскольку многие покупают в ОАЭ недвижимость с целью инвестиций и не проживают в стране, то у них нет возможности решать вопросы с арендаторами и коммунальными службами. Для таких случаев в Эмиратах существуют компании по управлению недвижимостью. Они позаботятся и о сдаче квартиры или виллы в аренду, и о своевременном поступлении платежей на счёт клиента, и о выполнении любых работ по ремонту или техническому обслуживанию объекта недвижимости.
