Турция, с трёх сторон окружённая тёплыми морями, всегда привлекала внимание не только туристов, но и тех, кто подыскивал себе уютную и надёжную гавань с хорошим климатом и недорогой стоимостью жизни. Это страна с богатой культурой и природным разнообразием, с развитой инфраструктурой, современная и динамично развивающаяся. Она предлагает отличные возможности для инвесторов благодаря неуклонному росту цен на недвижимость и наличию огромного количества объектов из премиального сегмента.
В Турции можно найти элитные апартаменты и виллы, ничуть не уступающие роскошной недвижимости Дубая, а климат здесь намного приятнее. В большинстве современных проектов используется система «умный дом», практически в каждом жилом комплексе есть собственный бассейн, спа-салон и тренажёрный зал.
В этой стране, расположенной на перекрёстке Европы и Азии, действует программа «Золотая виза»: при покупке объекта недвижимости стоимостью от 400 000 долларов иностранцу может быть предоставлено гражданство Турции. Вид на жительство предоставляется при покупке объекта стоимостью от 50 000 долларов (75 000 – для крупных городов).
Стоимость жизни в Турции намного ниже, чем в странах Европейского Союза. Здесь отличная местная кухня, очень много заведений общепита, всегда в наличии свежие фрукты, овощи и зелень. В Стамбуле, Анкаре, Измире и других больших городах в изобилии представлены торговые центры и элитные бутики модных брендов. Несмотря на то, что большинство населения исповедует ислам, Турция – светская и мультикультурная страна.
В 2022 году, по данным Турецкого института статистики, россияне приобрели в этой стране более 16 тысяч объектов недвижимости, что на 203% превышает показатели 2021 года. Больше всего недвижимости продано в провинции Анталья, которая пользуется огромной популярностью у россиян. И это – несмотря на то, что в 2022 году цены на турецкую недвижимость выросли на 57,6 процента, а стоимость «Золотой визы» была поднята с 250 000 до 400 000 долларов.
Сколько составляет налог на покупку недвижимости
Прежде чем обсудить налоги на недвижимость в Турции, имеет смысл сделать краткий обзор местного рынка жилья. В прошлом году он сильно вырос, и не в последнюю очередь благодаря высокому спросу со стороны россиян. Вот как выглядит динамика цен в крупнейших городах:
- Стамбул – +126%
- Анкара – +90%
- Измир – +91%
В Стамбуле стоимость 1 м2 жилой недвижимости составила в 2022 году примерно 6300 лир. Средняя цена апартаментов – 730 000 лир.
В Анкаре апартаменты обходились в среднем в 400 000 лир, а в Измире – в 700 000 лир. Следует заметить, что из-за огромной инфляции в Турции недвижимость там продают исключительно за доллары или евро: к примеру, 1 мая 2022 года за один доллар давали 15 лир, а в апреле 2023-го доллар стоил уже почти 20 лир. К сожалению, рубль сегодня так же нестабилен, как и турецкая лира, из-за чего многим россиянам пришлось отказаться от покупки квартиры в Турции.
Свидетельство права собственности на недвижимость в Турции называется «Тапу» (Tapu senedi). Оно выдаётся после оформления сделки, за исключением тех случаев, когда недвижимость приобретается в кредит и находится в залоге у банка. В этом случае покупатель получит «Тапу» только после полного погашения задолженности.
«Тапу» бывает двух видов:
- Документ синего цвета, выдаётся при покупке земельного участка или недвижимости, находящейся в совместном владении
- Документ красного цвета, который выдают при покупке жилой или коммерческой недвижимости, находящейся в индивидуальной собственности.
Налог на покупку недвижимости, или Tаpu Devir Vergisi, уплачивается при оформлении права собственности в Главном управлении земельного кадастра и регистрации – Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM). Вместе с ним новый собственник уплачивает госпошлину на оборотный капитал – Döner Sermaye. Размер этой пошлины для иностранцев выше, чем для граждан Турции: 130 долларов против 45.
Ставка налога Tаpu Devir Vergisi фиксирована и составляет 4% от стоимости недвижимости, заявленной в договоре купли-продажи. По правилам, продавец и покупатель должны его разделить, однако на практике обычно за всё платит покупатель.
Помимо вышеперечисленного, при покупке недвижимости в Турции уплачивается НДС. Ставки налога таковы:
- Для бюджетной недвижимости общей площадью до 150 м 2 – 1%
- Для недвижимости с площадью более 150% – 8%
- Для объектов коммерческой недвижимости – 18%
В 2017 году от уплаты НДС были освобождены иностранные инвесторы и некоторые другие категории граждан: например, граждане Турции, постоянно проживающие за рубежом и не работающие на турецкие компании, и зарубежные компании, у которых нет представительства в Турции. Если вы не имели турецкий ВНЖ до покупки недвижимости, то платить НДС вы не обязаны.
Нужно ли оплачивать ежегодный налог на недвижимость
В большинстве стран собственники домов и квартир ежегодно производят налоговые отчисления, размер которых зависит от стоимости и других характеристик объекта. Такой закон действует в России, и такое же принципа придерживается Турция. Налог на недвижимость здесь в среднем варьируется от 0,1% до 0,6%:
| Тип недвижимости | Ставка для крупных городов и курортных зон | Ставка для других регионов |
| жилая | 0,2% | 0,1% |
| коммерческая | 0,4% | 0,2% |
| земельный участок без разрешения на строительство | 0,2% | 0,1% |
| земельный участок с разрешением на строительство | 0,6% | 0,3% |
К крупным городам относятся Стамбул, Анкара, Аланья, Анталия, Измир, Мерсин и ряд других.
Налог на недвижимость в Турции оплачивается двумя частями, в мае и ноябре. Перед продажей владелец обязан уплатить налог за весь год. Покупатель не несёт ответственность за это. Скажем, если он купил квартиру в апреле 2022 года, то первый платёж должен произвести в мае 2023 года, а за весь 2022-й год платит предыдущий владелец. Налог можно оплатить онлайн на сайте İnteraktif Vergi Dairesi или в офисе местной администрации. Для оплаты потребуется ИНН (VKN), который тоже легко оформить через сайт İnteraktif Vergi Dairesi, заполнив форму под названием Yabancılar İçin Potansiyel Vergi Kimlik Numarası (Заявление для иностранных граждан на выдачу ИНН).
Налоги обязаны платить как граждане Турции, так и иностранцы, имеющие здесь вид на жительство, даже если они проводят в стране менее 6 месяцев в году. Кроме того, если бизнес иностранца связан с Турцией, то приобретённая здесь коммерческая недвижимость облагается налогом как доход от бизнеса, даже если сам иностранный гражданин не является резидентом.
Какой налог на элитную недвижимость
В Турции можно найти огромное количество прекрасных мест для жизни, однако россияне традиционно предпочитают Анталью, курортный город на берегу Средиземного моря. Рынок недвижимости здесь стремительно растёт, вызывая большой интерес у зарубежных инвесторов.
Любители комфортной и роскошной жизни могут присмотреться к проекту River Planet, который расположен в районе Белек. Это – эксклюзивный проект из вилл с 4-мя спальнями и общим садом площадью в 400 м2. Покупателей недвижимости определённо порадуют частные парковки, бассейн и зелёные зоны, где можно отдыхать всей семьёй.
Mediterranean Premium Villas в Аланье предлагает 3 различных типа вилл. Комплекс находится всего в 600 метрах от пляжа. Жизнь в таком месте напоминает отдых в 5-звёздочном отеле. Однако, за удовольствие нужно платить: обладатели дорогой недвижимости (Değerli Emlak) уплачивают налог по повышенной ставке.
В 2022 году к такой категории относилось жильё дороже 6 173 000 турецких лир, а в 2023-м в связи с падением курса лиры порог был поднят до 9 967 000 лир. Для расчёта используется повышающий коэффициент к стандартной налоговой ставке:
| Стоимость недвижимости | Коэффициент |
| От 9 967 000 до 14 951 000 лир включительно | 3 на каждую тысячу лир сверх 9 967 |
| От 14 951 000 до 19 936 000 лир включительно | 6 на каждую тысячу лир сверх 14 951 |
| Свыше 19 936 000 лир | 44 862 лир + 10 на каждую тысячу сверх 19 936 |
Если недвижимость облагается ставкой в размере 0,2%, а её стоимость составляет 11 967 000 лир, то ставка в 0,2% применяется к 9 967 000, а к остальным 2 000 000 – ставка в 0,2%, умноженная на коэффициент 3, то есть 0,6%.
Какой размер налога за сдачу недвижимости
В том случае, если человек имеет в собственности недвижимость – неважно, является ли он гражданином страны или только резидентом, – и получает доход от сдачи её в аренду, то он обязан уплачивать налог на недвижимость. В Турции, как и во многих других странах, это делается через подачу налоговой декларации. Налог на доход от сдачи в аренду применяется как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.
Налоговым периодом считается время с 1 марта по 25 марта следующего года. Сама декларация подаётся после 25 марта, а налог необходимо заплатить двумя взносами:
- до 31 марта – первый взнос;
- в июле – второй взнос
В том случае, если на время оплаты запланирована длительная поездка, то можно подать декларацию и оплатить налог за 15 дней до предполагаемого отъезда.
Если сдаваемое в аренду имущество было унаследовано, то новый владелец в течение 4-х месяцев со дня смерти предыдущего собственника должен подать налоговую декларацию. Сделать это можно онлайн или в одном из офисов налогового ведомства Турции — Vergi Dairesi. Имеющийся на сайте онлайн-калькулятор поможет рассчитать доход, применить налоговый вычет и узнать размер налогооблагаемого дохода.
В стране нет отдельного налога, которым облагается сдаваемая в аренду недвижимость. В Турции налоги на доходы физических лиц суммируются от всех источников поступления денежных средств. Ставка – прогрессивная: чем выше доход, тем больше сумма, которую придётся уплатить:
- при доходе до 32 000 лир – 15%
- при доходе от 32 000 лир до 70 000 лир – 4800 лир + 20% от суммы, превышающей 32 000 лир;
- при доходе от 70 000 до 170 000 лир (250 000 лир, если доход только от работы) – 12 400 лир + 27% от суммы, превышающей 70 000 лир;
- при доходе от 170 000 до 880 000 лир – 39 400 лир + 35% от суммы, превышающей 250 000 лир;
- при доходе только от работы в размере от 170 000 до 880 000 лир – 61 000 лир + 35% от суммы, превышающей 250 000 лир;
- при доходе свыше 880 000 лир – 287 900 лир + 40% от суммы, превышающей 880 000 лир;
Если иностранный гражданин не является налоговым резидентом Турции, то он обязан уплачивать налоги только с тех доходов, которые были получены в Турции. Налоговое резидентство наступает в том случае, если человек прожил на территории страны более 183 дней в году.
Что ещё важно знать про налоги на недвижимость в Турции
Помимо всего прочего, любой гражданин страны, резидент или иностранец обязан уплатить налоги в Турции на недвижимость, полученную в результате наследования или дарения. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости.
Налоги на наследство в Турции существенно ниже, чем на дарение. Так, к примеру, за квартиру стоимостью до 1 100 000 лир нужно уплатить 1% налога на наследство и 10% — в том случае, если недвижимость была подарена. Шкала налогов – прогрессивная и доходит до 30% применительно к дарению. Максимальная ставка налога на наследство равняется 10 процентам.
Есть ещё одна важная деталь, о которой нужно помнить, задумываясь о приобретении квартиры в Турции. Если в документах на недвижимость отсутствует технический паспорт (Iskan), то к такому объекту будет применяться самая высокая ставка налогообложения – 0,6%. Есть два вида «исканов»:
- Genel Iskan
- Ferdi Iskan
Первый выдаётся застройщику на весь объект после сдачи его в эксплуатацию. Второй – паспорт на отдельное жилое помещение, который собственник должен получить после покупки недвижимости. Отсутствие искана может сильно осложнить жизнь: например, стоимость коммунальных услуг будет в этом случае выше, или придётся самостоятельно устранять все недочёты, допущенные застройщиком, чтобы получить документ. Кроме того, банки обычно отказывают в кредите, если нет искана.
